Er zijn in Nederland vele duizenden bedrijfswoningen gebouwd. Door technische ontwikkelingen zijn die steeds minder vaak noodzakelijk. Daardoor willen de huidige eigenaren de bedrijfswoning vaak omzetten naar een burgerwoning, zodat die door iedereen mag worden bewoond. Maar kan dat zomaar en hoe gaat zoiets in zijn werk? In deze blog bespreek ik de mogelijkheden.
Wat is een bedrijfswoning?
Het doel van een bedrijfswoning is om constant toezicht te kunnen houden op het bedrijf of zodat er iemand aanwezig is in het geval van noodsituaties of late leveringen. In het omgevingsplan is vrijwel altijd bepaald dat de bedrijfswoning alleen mag worden bewoond door iemand (en zijn gezin) als dat noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering ter plaatse. Daardoor zijn de gebruiksmogelijkheden flink beperkt.
Voor het bedrijf waar de bedrijfswoning bij hoort is er een groot voordeel: er is geen wettelijke bescherming tegen overlast van het bedrijf in de bedrijfswoning, omdat de bewoners er juist wonen vanwege hun werk. Zo kan het bedrijf ongehinderd zijn activiteiten uitvoeren. Een bedrijfswoning is planologisch en juridisch dus geen gewone woning.
Wijzigen naar burgerwoning
Als de bewoners niet meer bij het bedrijf werken, dan is sprake van ‘strijdig gebruik’ en zou de gemeente kunnen handhaven. Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland. In zo’n geval moet er bij de gemeente een vergunning aangevraagd worden om de woning om te zetten naar een burgerwoning. De gemeente kijkt in vrijwel ieder geval naar de volgende zaken:
- Of het omgevingsplan een omzetting van de woning toestaat.
- Kan er op een aanvaardbare wijze in de woning worden gewoond.
- Wat de gevolgen zijn voor omliggende bedrijven.
Mogelijkheden in het omgevingsplan
Soms staat in het omgevingsplan dat een bedrijfswoning naar een burgerwoning omgezet kan worden. Daar kijkt de gemeente allereerst naar. Zo’n mogelijkheid zie je vooral veel bij agrarische bedrijven, omdat daar door schaalvergroting en technische innovaties een bedrijfswoning veelal overbodig wordt. Vaak worden in het omgevingsplan ook de voorwaarden voor omzetting opgenomen. Het komt ook veel voor dat er geen eisen in staan. In dat geval wordt de situatie op zich beoordeeld.
Evenwichtige toedeling van functies aan locaties
In de meeste gevallen heb je een vergunning nodig voor een ‘buitenplanse omgevingsplanactiviteit’. Je vraagt daarmee toestemming voor een activiteit die in het omgevingsplan niet is toegestaan. Die vergunning kan alleen worden verleend als wordt voldaan aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (vgl. artikel 8.0a Bkl).
Er zijn twee aspecten die de gemeente in het bijzonder bekijkt bij de beoordeling of de wijziging kan plaatsvinden.
- Is er in de woning een aanvaardbaar woon- en leefklimaat?
- Wordt het bedrijf niet onevenredig beperkt in zijn mogelijkheden?
Bovengenoemde punten hangen heel sterk samen. Bij de beoordeling of sprake is van een goed woon- en leefklimaat kijkt de gemeente of de woning niet te veel overlast ondervindt van het bedrijf. Daarbij moet ook gekeken worden welke uitbreidingsmogelijkheden een bedrijf redelijkerwijs nog heeft. Andersom mag de nieuwe woning, die opeens bescherming geniet tegen het bedrijf, er ook niet toe leiden dat het bedrijf niet meer normaal kan functioneren of uitbreiden.
Aanvullende voorwaarden
De gemeente is bevoegd om vergunning te verlenen voor een burgerwoning, maar is dat meestal niet verplicht. Afhankelijk van de omgeving en het beleid dat de gemeente hanteert, kunnen er ook nog extra voorwaarden worden gesteld. Zelfs als het plan voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies, is er geen garantie dat de vergunning wordt verleend. Dit beleid verschilt per gemeente.
Hoe pak ik het aan?
Een goede voorbereiding is vaak het halve werk. Op voorhand kun je vast nagaan of en zo ja, welke regels de gemeente hanteert voor de omzetting van een bedrijfswoning naar een burgerwoning. Ook kun je van tevoren vaak al de nodige informatie verzamelen om te onderbouwen dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Verstuur dat soort stukken vroegtijdig aan de gemeente. Zo vergroot je je kans op succes en verkort je de doorlooptijden aanzienlijk. BrandMR staat je daarin graag bij.
