Verborgen gebreken. Wat moet je ermee?

Wat zijn verborgen gebreken?

Verborgen gebreken zijn problemen van een woning die je bij een bezichtiging of aankoopkeuring niet makkelijk kan zien. Het kan zijn dat de verkoper het gebrek niet heeft gemeld of dat je zelf de woning niet voldoende hebt onderzocht. Hierdoor blijft een gebrek verborgen totdat je het ontdekt. Vaak ontdek je een verborgen gebrek pas nadat je de woning hebt gekocht. Bijvoorbeeld bij het klussen of bij een verbouwing. En dat kan heel vervelend zijn.

Zaken over verborgen gebreken komen daarom veel voor. En hoewel deze meestal worden geschikt, voorkom je een zaak liever helemaal. Het is daarom als koper belangrijk om te weten wat je het beste kan doen bij een verborgen gebrek. Het is namelijk vaak moeilijk om een verkoper hiervoor aansprakelijk te stellen.

Wat zijn ernstige gebreken?

Om te beginnen zijn er twee soorten verborgen gebreken: minder ernstige en ernstige gebreken. In de laatste categorie vallen problemen die een normaal en veilig gebruik van de woning in de weg staan.

Voorbeelden van minder ernstig gebreken zijn een poort in de tuin die niet goed sluit, een kleine lekkage of een magnetron die kapot blijkt te zijn. We hebben het over ernstige gebreken als het bijvoorbeeld gaat om elektra die onprofessioneel is aangelegd en gevaarlijk blijkt te zijn. Of wanneer je vloerbalken ernstig zijn aangetast door insecten of een dakconstructie doorgerot is als gevolg van een lekkage.

Wat moet je doen wanneer je een gebrek aantreft?

Bewijs verzamelen

Wat je moet doen wanneer je een verborgen gebrek aantreft, hangt af van je situatie. Heb je de woning al gekocht of ben je van plan de woning te kopen?

Als je een woning hebt gekocht en daar later verborgen gebreken in aantreft, probeer die dan eerst zo goed mogelijk vast te leggen door middel van foto´s of video´s. Hiermee kun je het verborgen gebrek bewijzen.

Als het gaat om een ernstig gebrek waarbij je hoge kosten verwacht, schakel dan een onafhankelijke deskundige in. Die kan dan een rapport maken waarin staat wat er aan de hand is, hoe het hersteld moet worden en wat dat gaat kosten.

Wat kost een verborgen gebrek en wat doe je als je er een aantreft?

Het is altijd aan te raden om meerdere offertes van de herstelwerkzaamheden op te vragen. Dan krijg je een goed beeld van de kosten. Ook daarvoor kan je een deskundigenbureau inschakelen. Maar dat brengt wel extra kosten met zich mee.

Neem vervolgens zo snel mogelijk contact op met de verkoper. Dus niet met de verkoopmakelaar. Die staat er in principe buiten. Je kan dit het beste schriftelijk aanpakken. Bijvoorbeeld per e-mail, zodat je je klacht zwart-op-wit hebt.

De verkoper krijgt dan eerst de kans om het probleem zelf op te lossen. Als het gaat om een ernstig gebrek dat onmiddellijk hersteld moet worden -bijvoorbeeld een heftige lekkage - dan kan je zelf meteen actie ondernemen. Sterker nog, het wordt van je verwacht om de schade zo veel mogelijk te beperken. Afwachten kan de situatie alleen maar erger maken. Daarna kan je de kosten op de verkoper proberen te verhalen.

Klachttermijn

Het is goed te weten dat je te maken hebt met een klachttermijn van ongeveer twee maanden na het aantreffen van het gebrek. Verloopt die termijn? Dan kan je je recht op schadevergoeding verliezen. Soms ontdek je zo´n gebrek pas na een aantal jaar, bijvoorbeeld tijdens een verbouwing. Gelukkig kan je de verkoper tot vijf jaar na de koop aansprakelijk stellen. Je moet dan wel bewijzen dat het gebrek al aanwezig was toen je de woning kocht. En dat kan weleens lastig zijn na zo'n lange tijd.

Wie is er aansprakelijk?

Standaardkoopovereenkomsten

Wanneer je een verborgen gebrek hebt aangetroffen en de verkoper op tijd op de hoogte hebt gesteld, is de vraag natuurlijk: wie is er aansprakelijk? Dat hangt af van de afspraken die jullie in de koopovereenkomst hebben gemaakt en van wat de verkoper over de woning heeft verteld.

In de praktijk is het meestal lastig om de verkoper aansprakelijk te stellen. Dat komt omdat er vaak gebruik wordt gemaakt van standaard koopovereenkomsten - zoals de NVM koopovereenkomst - waarin staat dat “de woning in eigendom wordt overgedragen met alle zichtbare en onzichtbare gebreken inbegrepen.” Alle risico's rusten dus in eerste instantie op de koper.

Onderzoeksplicht

Zorg daarom altijd dat je zelf onderzoek doet naar een woning voordat je deze koopt. Van een koper wordt dit ook verwacht. Dat noemen we de onderzoeksplicht. Maar hoe ver die plicht reikt, is niet concreet aan te geven. Het is namelijk afhankelijk van een aantal factoren, zoals bijvoorbeeld de ouderdom van de woning. Hoe ouder het huis, hoe zwaarder de onderzoeksplicht.

Mededelingsplicht

Toch heeft ook de verkoper zijn verantwoordelijkheden. Hij heeft namelijk een mededelingsplicht, wat betekent dat hij de koper alles moet vertellen wat hij weet of behoort te weten over eventuele gebreken. Ook als hij alleen maar een vermoeden heeft van een gebrek is de verkoper vaak verplicht dat te melden. Het is handig om om deze gebreken of vermoedens van gebreken schriftelijk vast te leggen zodat je hier later op terug kunt vallen. Want als zijn uitspraken later niet juist blijken, kan de verkoper aansprakelijk zijn.

Tijdens een bezichtiging zie je bijvoorbeeld lekkagesporen. De verkoper vertelt dat dat komt door een oude lekkage die al lang gerepareerd is en dat het alleen nog een likje verf nodig heeft. Dan mag je er dus van uitgaan dat die mededeling juist is. Als dat niet zo blijkt te zien, dan kan de verkoper in sommige gevallen aansprakelijk worden gesteld.

Kan je alle kosten terugkrijgen?

Hoeveel geld je terugkrijgt na het herstellen van een gebrek, hangt van een aantal omstandigheden af. Heb je bijvoorbeeld een oud huis gekocht waarvan het dak blijkt te lekken en is de enige oplossing een heel nieuw dak? Dan zal je niet alle kosten bij de verkoper kunnen claimen. Er wordt dus uitgegaan van de huidige economische waarde van het dak ten opzichte van de kosten voor reparatie van het dak. Dat wordt ook wel de nieuw-voor-oudaftrek genoemd.