Wat is erfpacht?

Wat is erfpacht?

Om te beginnen: wat is erfpacht? Erfpacht heeft te maken met grond. De meeste huizen staan op 'eigen grond’, wat betekent dat als je een huis koopt je de eigenaar bent van het zowel het huis als de grond eronder.

Maar soms staat een huis niet op eigen grond. Dan is de grond dus eigendom van iemand anders. Vaak is dat de gemeente. Maar het kan ook een woningbouwvereniging of een particulier zijn.

Om op die grond te mogen wonen, moet je de eigenaar dan geld betalen. Dat kan je vergelijken met huur. Dus dit is wat we met erfpacht bedoelen: het recht om andermans grond te gebruiken.

Wat is erfpachtcanon?

Degene die de grond bezit, noemen we de eigenaar of verpachter. Degene die de eigenaar betaalt om op zijn grond te mogen wonen, noemen we de erfpachter. En de vergoeding die de erfpachter aan de eigenaar betaalt, noemen we de erfpachtcanon.

Waar komt het voor?

Erfpacht komt vooral in de randstad veel voor en dan met name in Amsterdam, Den Haag en Utrecht. Hoe dat zo gekomen is, is een beetje ingewikkeld en heeft alles te maken met de geschiedenis van de Nederlandse stedenbouw. Het concept 'erfpacht' is namelijk al honderden jaren oud.

Erfpachtcanon

Wat kost de erfpachtcanon ?

De erfpachtcanon kost meestal een paar procent van de grondwaarde per jaar. Dat is de waarde van het stuk land, vastgesteld door de gemeente. Vooral bij dure grond kunnen de kosten dus hoog zijn. Ook de periode waarvoor de canon is vastgelegd, kan meespelen in de berekening van de kosten.

Vormen van erfpacht

De erfpachtcanon heeft verschillende vormen:

1. Erfpacht met een periodieke canon

Bij de erfpacht met een periodieke canon betaal je maandelijks of jaarlijks canon aan de verpachter. Deze canon staat niet vast en kan worden verhoogd als de afgesproken termijn afloopt. En wil je extra bouwen op de grond die je pacht met een periodieke canon? Dan bestaat er ook een kans dat je meer moet gaan betalen.

2. Tijdelijke afkoop erfpacht

Bij de tijdelijke afkoop erfpacht - ook wel de voortdurende erfpacht genoemd. - koop je de erfpacht af voor een bepaalde periode. Bijvoorbeeld voor 50 of voor 100 jaar. In die periode hoef je dan geen erfpachtcanon meer te betalen. Loopt de periode af? Dan mag de grondeigenaar een nieuwe canon bepalen.

3. Eeuwigdurende afkoop erfpacht

Bij de eeuwigdurende afkoop erfpacht kan je de erfpacht eenmalig afkopen. Je hoeft je dan nooit meer zorgen te maken over het periodiek betalen van de canon. Wel goed om te weten is dat je dan niet automatisch de eigenaar van de grond wordt. Het omzetten van erfpacht naar eigendom kan wel, maar alleen als de grondeigenaar daarmee instemt.

Erfpacht & Belastingdienst

Het is verder goed om te weten dat periodieke betalingen van de erfpachtcanon fiscaal aftrekbaar zijn. Je mag dat bedrag dus aftrekken bij het doen van je belastingaangiften.

Alleen in het geval van de eeuwigdurende afkoop van erfpacht is het niet aftrekbaar. Maar als je een lening afsluit om die afkoop te kunnen financieren, dan mag je de rente op die lening wel fiscaal aftrekken.

Waar moet je opletten bij huizen met een erfpacht?

Is het verstandig een huis met erfpacht te kopen?

Of het slim is om een huis met erfpacht te kopen, is niet zo één-twee-drie te zeggen. Dat komt omdat het afhangt van specifieke omstandigheden.

Het kopen van een huis waar erfpacht op rust, is vaak goedkoper. Je hoeft namelijk alleen het huis maar niet de grond te betalen. Bij huizen zonder erfpacht zit de grond namelijk wel bij de prijs inbegrepen en ben je dus duurder uit.

Maar er zijn ook nadelen bij het kopen van een huis met erfpacht. Door de erfpachtcanon heb je namelijk een extra betalingsplicht. En dat heeft invloed op je maandlasten. Hierrdoor kan het aanvragen van een hypotheek lastiger zijn. De bank kan namelijk minder goed inschatten welke kosten jij in de toekomst zal hebben.

Waar moet je op letten?

Om goed te kunnen inschatten of je een huis met erfpacht kan of wil kopen, zijn er een aantal dingen waar je goed naar moet kijken.

• Wie is de eigenaar? De gemeente, een woningbouwvereniging of een particulier?
• Gaat het om erfpacht voor onbepaalde of bepaalde tijd? In dat laatste geval: wanneer loopt het erfpachtrecht af en bestaat er een recht op verlenging? Zonder dit recht kan het namelijk minder aantrekkelijk zijn om het huis te kopen.
• Hou rekening met beperkende voorschriften in de erfpachtvoorwaarden. Bijvoorbeeld over het gebruik of de bestemming van de woning?
• Check wat de actuele canon is en wanneer die wordt herzien.
• Check of voor overdracht van het erfpachtrecht toestemming van de eigenaar nodig is.

Met deze factoren in het achterhoofd, kan je bepalen wat jij belangrijk vindt en afwegen of de voordelen opwegen tegen de nadelen.