In veel huurovereenkomsten staat dat de woning niet zonder toestemming van de verhuurder mag worden onderverhuurd. Toch gebeurt dit vaker dan je denkt. Zo werden er in Rotterdam volgens woningcorporatie Havensteder in 2025 tot 10 procent van de sociale huurwoningen illegaal verhuurd. Wat is illegale onderhuur precies en wat zijn de gevolgen hiervan voor huurders als verhuurders?
Wat is onderhuur?
Je spreekt van onderhuur als een hoofdhuurder de woning verhuurt aan een derde. Er is geen contractuele band tussen de hoofdverhuurder en de onderhuurder. In de algemene voorwaarden is vaak opgenomen dat een hoofdverhuurder toestemming moet geven voor onderhuur. Zonder deze toestemming, is er sprake van illegale onderhuur.
De hoofdverhuurder weet meestal niet dat de woning wordt onderverhuurd aan een derde. Kom je erachter dat het gaat om illegale onderhuur, is het zinvol snel actie te ondernemen. Zo kan de hoofdverhuurder de rechter verzoeken het contract met de hoofdhuurder te ontbinden.
Hoe kunnen huurders zich beschermen tegen illegale onderhuur?
Op de krappe woningmarkt is het al een prestatie als je een woning vindt. Daardoor nemen mensen een woning aan zonder alle voorwaarden en vergunningen te lezen. Mocht je zonder jouw weten onderhuurder worden, dan geniet je wettelijke bescherming tegen de hoofdverhuurder. Als het contract van de hoofdhuurder wordt beëindigd, hoef je als onderhuurder de woning meestal niet uit.
Wanneer kan de hoofdverhuurder de onderhuur wel beëindigen?
De hoofdverhuurder kan de onderhuurovereenkomst alleen ontbinden als hij binnen zes maanden na het einde van het contract naar de rechter stapt. Daarbij moet aan één van de volgende voorwaarden zijn voldaan:
- De onderhuurder biedt onvoldoende financiële zekerheid.
- De onderhuur is bedoeld om jou hoofdhuurder te maken.
- Een belangenafweging die voortzetting van de huurovereenkomst niet mogelijk maakt.
- De onderhuurder heeft geen verplichte huisvestingsvergunning.
Deze bescherming geldt alleen voor onderhuurders van een zelfstandige woning. Als je bijvoorbeeld een kamer huurt, is er geen wettelijke bescherming tegen illegale onderhuur.
Hoe kunnen verhuurders zich beschermen tegen illegale onderhuur?
Je kunt als hoofdverhuurder een bepaling over illegale onderhuur opnemen in het contract. Zo heb je iets om op terug te vallen bij overtreding. Als de hoofdverhuurder moet je wel kunnen bewijzen dat het om illegale onderhuur gaat. Je moet dan ook aantonen dat de hoofdhuurder niet zelf in de woning woont. Dit zou hij kunnen doen door een onderzoeksbureau te laten kijken naar het vermoeden van illegale onderhuur. Ook zou hij samen met een inspecteur van de gemeente een woningbezoek kunnen doen.
Gemeenten zetten zich ook in voor het bestrijden van illegale onderhuur. Zo is er in Amsterdam een meldpunt daarvoor. Er kunnen boetes worden uitgedeeld voor het overtreden van de Huisvestingswet, waar illegale onderhuur onder valt. In Amsterdam kunnen deze boetes oplopen tot € 18.000.
