Dat makelaars bij de verkoop en verhuur van onroerend goed niet ‘twee heren’ mogen dienen is alom bekend. Toch worden er aan kopers of huurders nog steeds bemiddelingskosten in rekening gebracht terwijl dat in strijd met de wet kan zijn. Hoe zit dit eigenlijk?
Bemiddelingskosten zijn kosten die een makelaar in rekening brengt voor het tot stand brengen van een huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder. Ook het ondertekenen van de huurovereenkomst en de overdracht van de sleutels horen daarbij. Makelaars duiden bemiddelingskosten ook wel aan als administratiekosten, advieskosten, eenmalige kosten huurder of verhuurkosten.
Heb je ook bemiddelingskosten aan een makelaar betaald en meen je dat de makelaar voor zowel jou als de verhuurder heeft gewerkt? Dan kun je mogelijk met succes aanspraak maken op terugbetaling
Een makelaar mag alleen kosten rekenen als je hem vraagt een kamer of woning te zoeken die geen deel uitmaakt van zijn eigen woningaanbod. Werkt een makelaar ook voor een verhuurder? Dan mag hij geen bemiddelingskosten bij jou in rekening brengen. Dat is zelfs zo als de verhuurder de makelaar niet betaalt voor de bemiddeling. Dit verbod geldt zowel bij sociale huurwoningen als bij vrije sector huurwoningen. Het verbod geldt ook voor kamers (bij bemiddeling van huurovereenkomsten na 1 juli 2016).
Bewijsvermoeden
De uitspraak van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099) heeft meer duidelijkheid gebracht over de vraag wanneer een makelaar bemiddelingskosten in rekening mag brengen. Zo heeft De Hoge Raad onder meer bepaald dat wanneer een woning in opdracht of met goedvinden van een verhuurder op de website van de makelaar is geplaatst, dubbele lastgeving vermoed wordt. Dat betekent dat de makelaar in zo’n geval moet bewijzen dat hij slechts één heer of opdrachtgever dient.
Betaalde bemiddelingskosten terugvorderen
Heb je ook bemiddelingskosten aan een makelaar betaald en meen je dat de makelaar voor zowel jou als de verhuurder heeft gewerkt? Dan kun je mogelijk met succes aanspraak maken op terugbetaling. Als de woning niet op de website van de makelaar stond, dan moet je zelf bewijzen dat de makelaar ook de verhuurder heeft gediend. Daarvoor kun je bijvoorbeeld de volgende vragen stellen:
- Was het mogelijk voor je om rechtstreeks in contact te komen met de verhuurder om over de huurovereenkomst te onderhandelen?
- Heeft de makelaar meer woningen van de verhuurder in het bestand?
- Wie heeft de huurovereenkomst opgesteld?
- Heeft de makelaar namens jou onderhandeld over de huurprijs?
De antwoorden op deze vragen kunnen behulpzaam zijn bij het verzamelen van het bewijs. Schrijf de makelaar niet later dan vijf jaren nadat je betaald hebt aan. (In sommige gevallen is deze termijn drie jaren.) Laat je dit na? Dan kan de makelaar zich beroepen op verjaring.
Niet redelijk voordeel
Tot slot: ook al zou het niet lukken om de bemiddelingskosten terug te vorderen op de grond dat de makelaar twee heren heeft gediend, heb je misschien nog een andere mogelijkheid. Als de werkzaamheden van de makelaar erg gering zijn afgezet tegen de hoogte van de bemiddelingskosten, staan de werkzaamheden en de kosten niet in een redelijke verhouding tot elkaar. Je kunt dan stellen dat de bemiddelingsovereenkomst nietig is op grond van artikel 7:264 van het Burgerlijk Wetboek. Dit omdat er dan sprake is van een niet redelijk voordeel voor de makelaar. Als een rechter dat ook zo ziet, zal de makelaar deze kosten aan je terug moeten betalen.
Misschien heb je zelf ook wel het idee dat je je makelaar teveel bemiddelingskosten betaalt. Neem dan gerust contact op met Brandmeester. We kunnen je altijd helpen met advies of uitleg over dit onderwerp.
