Eerder deze week berichtte de NOS erover: veel huizenkopers krijgen geen inzage in het biedlogboek en ervaren het biedproces als ondoorzichtig. Eén van hen was Raymond. De makelaar vertelde hem dat de vraagprijs al geboden was. Hij bood meer, en hoorde daarna van de verkoper zelf dat hij de enige bieder was geweest. De informatie die hij had gekregen, klopte niet.
Dit is geen uitzondering. Vereniging Eigen Huis ziet het breed: consumenten worden regelmatig niet geïnformeerd of krijgen verkeerde informatie. Wat zijn eigenlijk je rechten? En wat kun je doen als je het gevoel hebt dat het niet eerlijk verloopt?
Wat is een biedlogboek en waarom is het belangrijk?
Een biedlogboek is een overzicht waarin alle biedingen op een woning worden vastgelegd. Dit kan bijvoorbeeld door de makelaar worden bijgehouden. Het doel is om het biedproces transparant te maken, zodat iedereen kan zien welke biedingen er zijn gedaan en wanneer. Zo voorkom je dat er achteraf onduidelijkheid of discussie ontstaat over wie het hoogste bod had of waarom een bod is afgewezen.
Maar hier zit meteen het probleem: het biedlogboek is niet wettelijk verplicht. Makelaars die lid zijn van een branchevereniging (NVM, VBO, Vastgoed Nederland) zijn er vanuit hun eigen gedragscode aan gebonden, maar lang niet alle makelaars houden zich hieraan. Toezicht of handhaving? Die is er nauwelijks.
Minister Boekholt-O'Sullivan van Volkshuisvesting onderzoekt op dit moment de mogelijkheden voor regelgeving. Deze zomer presenteert zij de uitkomsten aan de Tweede Kamer. Dat er iets moet veranderen, erkent zelfs de branche zelf. Tristan Bons van Vastgoed Nederland gaf tegenover NOS toe dat makelaars "nog aan te veel knoppen kunnen draaien."
Tot die wetgeving er is, ben je afhankelijk van wat de makelaar jou vertelt. Juist daarom is het goed om te weten waar jij juridisch recht op hebt.
Wat zijn je rechten als bieder?
Er is geen specifieke wet die het bieden op woningen regelt, maar je staat als bieder niet met lege handen. Zo is een makelaar als opdrachtnemer verplicht zorgvuldig te handelen en zich te houden aan de gedragscode van de branche. Uiteraard mag een makelaar geen misleidende informatie geven, zoals in het voorbeeld van Raymond.
Het gebruik van een biedlogboek is een manier om aan deze eisen te voldoen. Daarnaast kan het helpen om afspraken over het biedproces schriftelijk vast te leggen, bijvoorbeeld in de verkoopbrochure of in een e-mail met de makelaar.
Heb je op basis van die onjuiste informatie een hoger bod uitgebracht dan nodig was, of een koopovereenkomst gesloten die je anders nooit had gesloten? Dan kan je recht hebben op schadevergoeding of vernietiging van de overeenkomst wegens dwaling.
Stappenplan: zo zorg je voor een eerlijk biedproces
- Vraag de makelaar of er een biedlogboek wordt bijgehouden. Vraag dit zowel vóór als na de biedingsprocedure en leg dit verzoek per e-mail vast.
- Schrijf alles op en bewaar alle communicatie met de makelaar: e-mails, WhatsApps en notities van telefoongesprekken.
- Controleer of je makelaar is aangesloten bij een branchevereniging. Dit bepaalt welke klachtenroute je loopt.
- Vraag om schriftelijke bevestiging van je de bod en ontvangst daarvan.
- Twijfel je of er iets niet klopt? Win juridisch advies in voordat je verdere stappen zet.
Hoe kan BrandMR je ondersteunen bij het biedproces?
Wij horen dit verhaal bij BrandMR regelmatig. Een makelaar die anders praat dan hij handelt, een logboek dat niet beschikbaar is, of een bod dat nooit serieus is genomen. Dat raakt, zeker als het gaat om je droomhuis.
Een jurist van BrandMR kan je helpen om de afspraken rondom het biedproces te begrijpen en te controleren. Als je het gevoel hebt dat het proces niet eerlijk verloopt, kan een jurist adviseren over je rechten en mogelijke stappen. Bijvoorbeeld of je een klacht kunt indienen bij de makelaarsvereniging of zelfs juridische actie kunt ondernemen als er sprake is van misleiding.
