Wat doe je als je huurwoning gebruikt wordt voor drugshandel?

Als je als verhuurder een woning aan een huurder verhuurt, wil je natuurlijk niet dat deze de woning ook voor drugshandel wordt gebruikt. Hierbij moet je dan met name denken aan het houden van een wietplantage, het exploiteren van een drugslab of het verhandelen van drugs in de woning. Als verhuurder zal je dit soort criminele drugsactiviteiten in je verhuurde woning natuurlijk altijd willen tegengaan. Maar wat doe je als blijkt dat een huurder de woning gebruikt voor dergelijke drugs-gerelateerde doeleinden? En wat kan je het beste doen om dit te voorkomen of tegen te gaan?

Overlast van drugs in cijfers

De handel in drugs en ook het gebruik van drugs is in Nederland een steeds omvangrijker maatschappelijk probleem. Om met wat cijfers over 2020/2021 te beginnen:

  • Bijna een kwart (22,9%) van de Nederlandse bevolking van 18 jaar en ouder gaf in 2020 aan ooit wel eens cannabis (hasj of wiet) te hebben gebruikt (bron: Trimbos Instituut).
  • In de haven van Rotterdam hebben de opsporingsdiensten in 2021 68.000 kilo cocaïne onderschept. In 2020 was dit nog maar 49.000 kilo (bron: TV Rijnmond).
  • In 2020 was het aantal geregistreerde incidenten van overlast door (alcohol en) drugs 46.190 (bron: Nationale Drug Monitor).
  • Jaarlijks wordt ongeveer 1,1 tot 1,6 miljard euro ingezet om drugscriminaliteit en daaraan gerelateerde problemen te bestrijden door de Nationale Politie (bron: Rapport Drugscriminaliteit en daaraan gerelateerde ondermijning: de kosten in beeld).

Welke mogelijkheid heb je als verhuurder?

Ook in dit geval geldt dat je er als verhuurder goed aan doet om in het huurcontract en de daarbij behorende algemene voorwaarden duidelijk af te spreken hoe een huurder de woning moet gebruiken. Zo vind je in veel huurcontracten regels als “Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte” of “De huurder dient het gehuurde te gebruiken als goed huisvader”.

We adviseren je hierbij ook concreet aan te geven dat je als verhuurder geen illegale activiteiten in de verhuurde woning accepteert: “Het is de huurder verboden om in het gehuurde illegale activiteiten uit te voeren of illegale bezittingen te hebben”.

Daarnaast komt ook de wetgever jou als verhuurder te hulp. Er is in de wet immers opgenomen dat een huurder “zich als goed huurder dient te gedragen” en hij het gehuurde “overeenkomstig de afgesproken bestemming moet gebruiken”.

Als je als verhuurder geconfronteerd wordt met drugsgerelateerde activiteiten in de woning, dan kunnen bovengenoemde bepalingen je enorm helpen om dit – eventueel bij een rechter - aan te pakken.

Stel je als verhuurder vast dat er vanuit de door jou verhuurde woning illegale drugspraktijken plaatsvinden, dan zal je daarvoor bewijs moeten leveren. Je kan daarvoor uiteraard de politie tippen, die de zaak in onderzoek zal nemen en zo nodig een inval doet. In de praktijk is meestal het omgekeerde het geval: de politie krijgt een tip over drugsoverlast of illegale drugshandel in een pand en doet een inval. Vervolgens word je als verhuurder hiervan op de hoogte gesteld. Hierdoor krijg je als verhuurder voldoende bewijs in handen.

Is er sprake van (illegale) drugspraktijken? Dan kan je als verhuurder naar de rechter stappen en om ontbinding van de huurovereenkomst en/of ontruiming van je verhuurde woning vragen.

Welke mogelijkheid heeft de gemeente?

Aangezien de handel in drugs vaak gepaard gaat met geweld of andere criminaliteit, kan op last van de gemeente een drugspand tijdelijk worden gesloten. Dit om de openbare orde en veiligheid in de wijk te herstellen. Deze bevoegdheid van de gemeente is geregeld in de Opiumwet. In 2020 maakte de gemeente Amsterdam 83 keer van deze bevoegdheid gebruik. (En dan gaat het alleen om woningen en niet om andere inrichtingen zoals cafés etc.) In de grote stad dus een effectief en veelvuldig toegepast middel om een einde te kunnen maken aan drugsoverlast.

Uitspraak van de rechtbank

Onlangs boog de rechtbank (Rechtbank Gelderland , 7 januari 2022; ECLI:NL:RBGEL:2022:535) zich in een kort geding over een zaak waarbij er sprake was van een hennepplantage in een huurwoning.

Door een tip bij Meld Misdaad Anoniem was de woning door de politie doorzocht. Bij deze huiszoeking was een volledige ingerichte hennepkwekerij ontdekt. 25 hennepplanten, 7 assimilatielampen, 3 koolstoffilters, een aan-/afzuigkap en diverse gevulde potten werden in beslag genomen. Hierna kwam de gemeente direct in actie door de woning voor drie maanden te sluiten.

De verhuurder had daarop de huurder verzocht de huurwoning te verlaten en de sleutels bij hem in te leveren. Deed de huurder dat niet, dan zou de verhuurder de kwestie aan de rechter voorleggen. Maar na het verstrijken van de drie maanden had de huurder de woning gewoon weer betrokken, waarna de verhuurder naar de rechter is gestapt. Ook al had de verhuurder geen specifieke bepalingen over drugsoverlast in het huurcontract opgenomen, stelde de rechter toch vast dat het houden van een hennepkwekerij bewezen was en dat dit in strijd was met de wet (“huurder dient zich als goed huurder te gedragen” en “huurder dient te woning overeenkomstig die bestemming te gebruiken”). Het feit dat de huurder mogelijk niet zelf betrokken was bij de exploitatie van de hennepkwekerij deed daar niets aan af. Hij was als huurder immers aansprakelijk voor wat er in de woning gebeurde.

De rechtbank woog hierbij ook het woonbelang van de huurder af tegen het belang van de verhuurder om hennepkwekerijen in het door hem verhuurde woningbestand niet toe te staan. De rechtbank liet daarbij het belang van de verhuurder zwaarder wegen. Dit om het risico op verloedering van de wijk en een verminderde verhuurbaarheid van omliggende woningen te voorkomen. Maar ook vanwege de zwaarwegende tekortkoming van de huurder gezien de hoeveelheid hennepplanten, het aftappen van stroom etc.

De rechtbank kwam dan ook tot de conclusie dat er van een zodanige tekortkoming van de huurovereenkomst sprake was dat een toewijzing van de vordering van de verhuurder tot ontruiming van het gehuurde hier op zijn plaats was.

Op elke regel bestaat een uitzondering

Heb je als verhuurder dan altijd succes als hij de huurder in een gerechtelijke procedure aanspreekt op drugsgerelateerde activiteiten in de door hem gehuurde woning?

Nee, niet altijd! Dat bewijst een recente uitspraak van Rechtbank Noord-Holland (24 december 2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:12644) waarbij de verhuurder naar de rechter was gestapt na het vinden van drugs (en vuurwerk) in de door hem verhuurde woning. Bij een afweging van de belangen tussen de partijen, kwam de rechtbank tot de conclusie dat de belangen van de huurder (om de huurovereenkomst te mogen voortzetten) zwaarder wogen. In dit geval werd de woning al 29 jaar zonder problemen door de huurder gehuurd, had de huurder een hoge leeftijd, kampte hij met medische problemen, had hij een laag inkomen, hadden diverse buurtgenoten positieve verklaringen over hem afgelegd en was hij mantelzorger voor zijn hoogbejaarde demente moeder die op nog geen twee minuten afstand van hem vandaan woonde. Verder nam de rechtbank in haar beslissing mee dat na het opruimen van de drugs er een einde was gekomen aan de onwenselijke situatie Het leek dus iets eenmaligs te zijn.

De rechtbank gaf de huurder wel een laatste waarschuwing: bij een volgende overtreding zou de belangenafweging anders uitpakken.

Conclusie

Het uitoefenen van drugsactiviteiten vanuit een huurwoning heeft vergaande gevolgen voor de huurder van het pand. De verhuurder kan de rechter vragen de huurovereenkomst te ontbinden en/of de woning te ontruimen. Dit is alleen anders als de rechter na het afwegen van alle belangen tot een andere uitkomst komt. Zoals uit de zaak hiervoor bleek, kunnen in uitzonderlijk gevallen de (woon)belangen van de huurder zwaarder wegen. Maar dat is meer uitzondering dan regel.

Meer weten?

Herken je deze situatie? Of heb je een ander geschil met een huurder? Neem dan contact op met Brandmeester. Onze advocaten kunnen je vast verder helpen. Doe de online check op brandmr.nl.

evan-demicoli-HGCqL-tRcac-unsplash.jpg

Aankopen en geld | Schadeverleden, Dwaling, Auto

Een auto die thuis hoort op de sloop

In mijn vorige blog heb ik het gehad over de factoren die een rol spelen bij de beoordeling van de vraag of een auto aan de overeenkomst beantwoordt (de zogenaamde non-conformiteit). Een andere grond waarop een koper de koop van een auto ongedaan kan maken, is dwaling. Net als bij non-conformiteit speelt bij dwaling de verhouding tussen de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper een rol. Laten we eens inzoomen op deze factoren aan de hand van het volgende voorbeeld.

Lees meer